[판결] 아파트 등 미납관리비 납부책임 중앙2012가단197564
| # 2145 임차인의 전기세미납 집합건물법/ 민법 정동식 변호사. |
안녕하세요? 정동식 변호사 입니다.
최근 질의에 대한 답변을 포스팅 합니다.
[질의요지]
의뢰인은 아파트 상가를 분양받아 임대를 놓아 월세를 받고 있었는데
임차인이 사업부진 등의 이유로 보증금을 까먹고 나가게 되었다.
임대인은 새로운 임차인을 물색하던 중, 상가관리단으로 부터
임차인이 11개월간 전기세 등 관리비를 미납한 사실을 통보받았다.
임대인에게 납부 의무가 있는가?
[답변]
우선 의뢰인과 상가관리단 사이를 규율하는 관리규약 등에 따라 처리하게 될 것입니다. 그러나 관리 규약에 체납관리비를 승계하도록 규정하고 있다 하여도, 관리규약의 효력은 공용부분 관리비에 한하여 유효합니다.
서울중앙지방법원 2013. 8. 22. 선고 2012가단197564 판결 [구상금]
(1) 전기 · 수도의 수익자로서 반환의무 유무
피고 구분건물을 피고들이 아닌 임차인들이 점유 · 사용하여 온 사실은 당사자 사이에 다툼이 없는바, 위 가.의 (1)항에서 본 이유와 마찬가지로 별도의 약정이 없는 이상 원고 회사로서는 피고들이 아닌 실제 전기 · 수도를 사용한 자, 즉 임차인들에게 구하여야 할 것이므로, 이 부분 원고 회사의 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.
전 주인이 미납한 관리비 승계에 대한 관리규약에 대하여
판례는 다음과 같이 판시하였습니다.
대법원 2008. 12. 11. 선고 2006다50420 판결 [관리비등] [공2009상,6]
[2] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조의 입법 취지 및 구분소유권의 특별승계인에게 전(前) 구분소유자의 체납관리비를 승계하도록 한 관리규약의 효력(=공용부분 관리비에 한하여 유효)
[2] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조에서는 공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다고 규정하고 있는데, 이는 집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지·관리되어야 하고 그에 대한 적정한 유지·관리를 도모하기 위하여는 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있도록 하기 위하여 특별규정을 둔 것이므로, 전(前) 구분소유자의 특별승계인에게 전 구분소유자의 체납관리비를 승계하도록 한 관리규약 중 공용부분 관리비에 관한 부분은 위와 같은 규정에 터 잡은 것으로 유효하다.
| [3] 집합건물 구분소유권의 특별승계인이 구분소유권을 다시 제3자에 이전한 경우에도, 여전히 자신의 전(前) 구분소유자의 공용부분에 대한 체납관리비를 지급할 책임이 있는지 여부(적극) |
[3] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률상의 특별승계인은 관리규약에 따라 집합건물의 공용부분에 대한 유지·관리에 소요되는 비용의 부담의무를 승계한다는 점에서 채무인수인으로서의 지위를 갖는데, 위 법률의 입법 취지와 채무인수의 법리에 비추어 보면 구분소유권이 순차로 양도된 경우 각 특별승계인들은 이전 구분소유권자들의 채무를 중첩적으로 인수한다고 봄이 상당하므로, 현재 구분소유권을 보유하고 있는 최종 특별승계인뿐만 아니라 그 이전의 구분소유자들도 구분소유권의 보유 여부와 상관없이 공용부분에 관한 종전 구분소유자들의 체납관리비채무를 부담한다.