노원 상계 변호사 정동식
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2. 임차인의 의무
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가. 차임 지급 의무
임차인은 상가의 사용·수익의 대가로 임대인에게 차임을 지급해야 합니다. 임차인의 사정으로 중도에 사업을 종료하게 된 경우 임차인은 계약 기간 동안의 차임지급의무가 있고, 통상 새로운 임차인을 소개하거나 임대인과 합의를 통해 진행합니다.
나. 연체와 해지
제10조의8(차임연체와 해지) 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
1) 임차인이 3번(연속 아님 주의)에 걸쳐 차임을 연체하는 경우, 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 예외) 코로나 특례
2) 차임 연체 해지시, 권리금 회수도 할 수 없으므로, 꼭 유의하시기 바랍니다.★
3) 3월분과 5월분 차임을 연체하고, 다시 12월분 차임을 연체하는 것처럼, 연속되지 않더라도 총 3월분의 차임을 연체하면 임대차계약을 해지할 수 있습니다.
4) 1번만 연체해도 계약을 해지할 수 있다고 약정은 임차인에게 불리하므로 무효.
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증액 부분에 대한 대항력 - 보증금을 올려준 경우에는, 그 증액된 부분을 위한 계약서를 작성하여, 확정일자를 받아 두어야만 그 날부터 후순위권리자보다 증액부분에 대해서 우선 변제 받을 수 있습니다. - 저당권등기 후 보증금을 증액한 경우, [증액된 부분]은 저당권의 설정 이후에 새로 체결된 계약에 따른 금액이므로 저당권에 기해 건물을 경락받은 소유자에게 대항할 수 없습니다. |
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3. 임대인의 권리
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1) 차임 청구권
임대인에게 목적물에 대한 소유권이나 그 밖의 임대권한이 없는 경우에도 임대차계약이 유효하게 성립하고, 이에 따라 임차인은 임대인의 의무가 이행불능으로 되지 않는 한 그 사용·수익의 대가로 차임을 지급할 의무가 있습니다.
2) 차임증액청구권
임대인은 임대차계약 중에 차임이나 보증금이 임차상가건물에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증가나 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 적정하지 않다고 판단되면 장래에 대해 그 증액을 청구할 수 있습니다. (5% 제한, 코로나특례)
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보증금을 → 월세로 전환 - 계약 당사자는 보증금의 전부 또는 일부는 월세로 전환할 수 있습니다. 단, 연 12% 및 한국은행 기준금리에 4.5배를 곱한 비율을 초과할 수 없습니다. 예) 보증금 5천만원인 계약 → 보증금 1천만원을 돌려받고, 월세로 전환할 경우, 월세는 돌려받은 1천만원의 연12%의 이율인 120만원/12개월 = 월 10만원 제한 |
3) 임대물반환청구권 및 손해배상 청구권
- 원칙적으로 임대물을 반환할 때 이를 원상회복해서 반환할 의무가 있습니다.
- 계약 또는 목적물의 성질에 위반한 사용, 수익으로 인해 생긴 손해나 임대인이 지출한 비용이 있는 경우 임대인은 손해배상청구 또는 비용상환청구를 할 수 있습니다. 이는 임차물을 반환받은 날로부터 6개월 이내에 해야 합니다.
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4. 임대인의 의무
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1) 사용 수익하게 할 의무 : 수선의무
- 임대인은 임차인인 건물을 사용·수익할 수 있도록 관리, 수선해 주어야 합니다.
- 수선의무는 특약으로 면제, 임차인의 부담으로 할 수 있습니다.(대규모 수선X)
- 임대인이 수선을 해주지 않는 경우 임차인은 손해배상을 청구할 수 있고, 계약을 해지하거나 수리가 끝날 때까지 차임의 전부 / 일부의 지급을 거절할 수 있습니다.
2) 상가건물의 하자 등에 대한 담보책임
3) 임대차보증금의 반환의무 ★
- 임대차 계약이 종료되면 임차인의 건물인도/ 원상회복 의무와 임대인의 보증금 반환의무가 발생하고 양 의무는 동시이행 관계에 있습니다. (이행 지체X)
계약 만료까지 새로운 임차인을 구하지 못하였더라도, 임대인은 임차인에게 보증금을 반환해야 합니다.
제5조(보증금의 회수) ① 임차인이 임차건물에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결, 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 의하여 경매를 신청하는 경우에는 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.
② 제3조제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.
③ 임차인은 임차건물을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다.
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