반응형
노원 상계 변호사 정동식
|
3. 계약 후 반드시 해야 할 일 !!!
|
★★★
● 건물 인도와 사업자 등록 신청, 확정일자 부여
1) 대항력: ①상가건물의 인도와 ②사업자등록을 신청한 경우
그 다음 날부터 제3자에 대해 대항력을 주장할 수 있습니다.
2) 우선변제력: 임대차계약서에 관할 세무서장의 확정일자를 부여받은 경우에는
임차건물의 경매시 그 건물의 환가대금에서 후순위권리자 / 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다.
|
대항력과 우선변제력 가. 대항력 1) 상가임대차법이 적용되는 상가건물의 임대차는 임차인이 상가건물을 인도받고, 사업자등록을 신청했다면 그 다음 날부터 제3자에 대해 대항력을 주장할 수 있습니다. (계약의 유효, 계약 기간, 보증금, 인도 거절 등) 2) 대항력을 갖춘 임차인은 상가건물이 매매, 경매 등의 원인으로 소유자가 변경된 경우에도 새로운 소유자에게 임차인으로서의 지위를 주장할 수 있습니다. 임차인은 보증금을 전액 반환받을 때까지 상가건물을 비워주지 않아도 됩니다. 나. 우선변제력 1) 임차인이 임차보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 말하며, 임차인이 ① 건물의 인도, 사업자 등록신청과 ② 임대차 계약서상에 확정일자를 갖춘 경우에 인정됩니다. 2) 임차인은 후순위 권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 경매 가액에서 보증금을 변제받을 권리가 있습니다. |
2. 상가건물 임대차보호법의 적용대상
|
1. 다음 요건을 갖추어야 상가임대차법이 적용 됩니다.
|
● 상가임대차법의 보호를 받으려면 다음 요건을 모두 갖추어져야 합니다.
|
① 상가건물을 ② 보증금이 일정 금액이하로 ③임차 하여야 합니다.
|
1) 상가건물이란 “부가가치세법, 소득세법 또는 법인세법”의 규정에 의해 관할 세무서에서 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말하고, 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우 이 법이 적용됩니다. 예) 고유번호증 발급되는 사립유치원 X
2) 서울특별시의 경우 환산보증금이 9억원 이하의 경우 상임보법 적용.
- 0열 선택0열 다음에 열 추가
- 0행 선택0행 다음에 행 추가
열 너비 조절
행 높이 조절
|
환산보증금
= 보증금+ 월차임X100 (보증금2000만원, 월세100만원, 환산보증금=1억2천만원) |
< 상가임대차법의 적용대상 보증금 >
|
지역
|
금액
|
|
서울특별시
|
9억원
|
|
과밀억제권역 및 부산광역시
|
6억9천만원
|
|
광역시, 세종, 파주, 화성 등
|
5억4천만원
|
|
그 밖 지역
|
3억7천만원
|
- 서울특별시: 9억원
- 과밀억제권역 및 부산광역시: 6억9천만원
- 광역시, 세종시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 5억4천만원
- 그 밖의 지역 : 3억7천만원
● 상가임대차법은 임차인에게 유리한 편면적 규정입니다.
당사자 의사와 관계없이 법규정에 위반한 약정으로 임차인에게 불리한 것은 무효.
제15조(강행규정) 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.
반응형