의견서 - 공유 지분의 분할
의 견 서
일련번호
일 시 2021.
제 목 공유 상업용지의 처분
발 신 위드유 법률사무소
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위드유 법률사무소
서울 용산구 삼구빌딩 1202호 , korjds@naver.com
사실관계 및 질의의 요지
1. 사실관계
의뢰인 A는 B와 00시 소재 상업용지를 약 7:3의 비율로 공유하고 있다.
A와 B는 사전에 토지 매각에 합의하여, 매수의향인 C에게 이 사건 토지(X)를 매도하고자 하였으나, B는 연락을 두절하고 협조에 불응하고 있다.
이 사건 토지는 상업용지로써 법규상 용도, 계획 및 분할의 제한이 있다.
A는 이 사건 토지를 매각하고자 하는 바, 적절한 방안이 있는지 문의.
검토의견
요약
현금배상에 의한 방법으로 공유물분할을 청구한다.
적정 가액에 대한 감정 및 청산할 배상금을 준비하여야 한다.
협조 요청 서면 등 증거 자료를 수집한다.
Ⅰ. 국토계획법 등 관계법률에 의한 제한
이 사건 토지 X는 국토계획법 이하 00시 도시계획조례 등의 적용을 받으므로 지정된 용도지역, 용도지구에 따라 개발의 제한을 받습니다. 나아가 건축법 등 개별법령, 재건축사업, 도시개발구역, 특별설계구역 등 특별한 제한이 있는 경우 보다 강화된 제한을 받을 가능성이 있습니다. 토지의 소유자는 시의 도시설계에 부합되는 한도에서 토지를 개발, 필지 분할을 할 수 있을 것입니다.
Ⅱ. 공유물 분할 청구
1. 공유물의 분할
공유물에 대하여 협의분할이 이뤄지지 않는 경우 법원에 공유물의 분할을 청구할 수 있는데, 토지의 분할의 경우 현물분할이 원칙이며, 다만 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있을 때에는 법원은 물건의 경매를 명할 수 있습니다. 법원은 분할 방법에 대하여 그 방법을 임의로 선택할 수 있습니다.
판례는 나아가 현물분할의 예외로 가격분할·가격배상도 가능하다고 판시하면서 대금분할보다 그 지분이 적정하고 합리적으로 평가되고 상대방이 그 대금을 지불할 능력이 있어 가격배상에 의한 분할방법이 더 공평한 경우, 대다수 지분권자가 일부 지분권자를 상대로 합리적인 가격을 배상해주고 1인 단독소유로 하는 방법으로 가격배상(보상)에 의한 현물분할을 인정하였습니다(대법원 2004년 10월14일 선고. 2004다30583 판결).
2. 유사 사례의 검토
가. 갑은 상속토지 9/11 지분을 26억1천800만원에 매수하였는데, 2/11지분을 가진 을이 갑의 건물임대를 방해하는 등 문제가 생기자, 갑은 을을 상대로, 가격배상에 의한 공유물 분할소송을 제기하였습니다.
원고는 감정가액 상당 금원의 지급을 조건으로 원고 단독 소유로 분할을, 피고들은 감정개액은 재개발 프리미엄이 반영되지 않은 금액이어서 적정하고 합리적인 가격이라고 볼 수 없으므로 경매에 의한 분할을 주장하였습니다.
이에 법원은 대부분 지분을 가진 갑의 청구에 따른 가격배상에 의한 분할을 허가하면서 “부동산의 시가는 감정가인 34억8천만원 상당이고, 을의 지분(2/11) 해당액은 6억3천272만7천272원(=34억8천만원X 2/11, ㉮)이며, 건물의 전세권반환채무(5천만원) 중 을의 지분(2/11) 해당액은 909만909원(=5천만원X2/11, ㉯)이어서, 결국 을의 지분에 대한 적정하고 합리적인 보상액은 6억2천363만6천363원(=㉮-㉯)이 되므로, 을은 위 돈을 받음과 동시에 갑에게 지분소유권을 넘겨라”고 판결하였습니다.(서울중앙 2012년 12월5일 선고. 2012가합29248 판결)
나. 원고 병과 피고 정은 망인 Y의 자녀로써 이사건 토지에 관하여 병과 정은 상속을 원인으로 하여 원고 10/28지분, 피고 5/28지분, 소외 자녀들 13/28지분에 관한 소유권이전등기를 마쳤는데, 그 후 원고 병은 11/28지분의 증여를 받아 21/28지분에 대한 소유권이전등기를 마쳤다. 또한 원고는 이 사건 부동산에 거주하고 있고 피고 정은 경주시에 거주하고 있었다.
원고의 지분 분할 청구에 대하여 법원은 “원고와 피고들 사이에 공유물에 대한 분할 방법에 관하여 합의가 이뤄지지 않으므로 법원은 현물로 분할하는 것이 원칙이나, 분할할 수 없거나 현물로 분할하게 되며 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 비로소 물건의 경매를 명하는 대금분할을 할 수 있는 것이다.”라고 판시하였습니다.
Ⅲ. 사안의 검토
양 당사자가 공유하고 있는 이 사건 토지 X에 관하여 소수 지분 공유자인 B가 매각에 협조하지 않고 불응하고 경우 다수 지분권자인 의뢰인 A는 법원에 공유물분할의 청구할 수 있을 것입니다. 현물분할이 원칙이므로 A는 경매 또는 가격 배상의 방법의 분할을 주장하기 위해서는 특별한 사정을 입증, 주장해야 할 것입니다.
의뢰인의 설명에 따르면 이 사건 토지는 시 조례 등 도시계획 관련 법규에 적용을 받으며, 현물분할이 금지된 상업용지입니다.
의뢰인은 공유물분할 소를 제기 후, 당사자간에 토지 매각에 대한 합의를 하였던 점, B에게 이를 적극적으로 요청하였음에도 B가 정당한 이유없이 A의 처분권을 제한하고 있는 점, 이 사건 토지의 특수성에 의해 지분 비율대로 현물분할하는 것이 어려운 점, 분할의 경우 사용·수익에 지나친 제약을 가해지는 점, A가 공유지분의 대다수를 차지하고 있는 점을 증명하여 이 사건 토지가 현물분할 할 수 없거나 현물로 분할하게 되면 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있음을 적극적으로 주장하여 법원으로 하여금 분할 대상의 형상, 위치, 그 이용 상황이나 경제적 가치 등 제반 사정을 고려하여 A에게 취득시키는 것이 상당하고, B에게 지분의 가격을 취득시키는 것이 공유자 간의 실질적인 공평을 해치치 않으며, 대금분할보다 더 공평한 방법이라는 점이 인정되도록 하여야 할 것입니다.
청구 취지
원고가 피고에게 000,000,000원을 지급함과 동시에 별지목록 기재 부동산을 원고의 소유로 한다.
원고로부터, 피고는 000,000,000원을 지급받음과 동시에 별지목록 부동산 중 피고 3/10지분에 관하여 공유물분할을 원인으로 한 소유권이전등기 절차를 이행하라.
Ⅳ. 유의사항
공유물 분할은 형식적 형성의 소로써 법원은 당사자의 희망 방법에 구속되지 않고 법원이 직권으로 자유로운 재량으로 합리적인 분할 방식을 정합니다. 따라서 법원은 의뢰인이 요청하는 방식, 분할 방법에 구속되지 아니합니다. 법원은 원고가 가격배상의 방법에 의한 단독 소유 요청에도 불구하여도 경매에 의한 분할 또는 현물분할을 인정할 가능성이 있습니다.
[당사자가 분할의 방법이나 내용에 관한 구체적인 사항을 정하여 분할을 청구하더라도 그것은 법원에 대한 당사자의 제안 정도의 의미가 있을 뿐이어서 법원은 그에 구속되지 아니한다.(대법원 1969. 12. 29. 선고 68다2425 판결, 대법원 1991. 11. 12. 선고 91다27228 판결 등 참조)]
피고들 지분의 가치를 평가하기 위해서는 법원 감정 절차를 거쳐야 하는데 감정에는 상당한 시간과 비용이 소요되므로, 의뢰인은 피고들이 받아들일 만한 정도의 합리적인 금액을 재판부에 제시하여 별도의 감정 절차 없이 판결받을 수 있도록 하여야 할 것입니다.
끝으로 토지소유자가 토지를 분할하려면 소관청에 분할사유를 적은 신청서를 제출하여야 하고, 분할허가 대상인 토지의 경우에는 허가서 사본을, 법원의 확정판결에 따라 토지를 분할하는 경우에는 확정판결서 정본 또는 사본을 첨부하여야 하는데, 판례에 따르면 국계법상 개발행위허가의 대상인 토지분할에 관하여 신청인이 허가신청 시 공유물분할 판결 등의 확정판결을 제출한 경우에도 행정청은 같은 법에서 정한 개발행위 허가 기준 등을 고려하여 거부처분을 할 수 있습니다.
[토지분할 허가제도의 취지·목적, 개발행위허가권자의 재량권의 범위, 지적에 관한 법률 규정의 취지 등에 비추어 볼 때, 개발행위허가권자는 신청인이 토지분할 허가신청을 하면서 공유물분할 판결 등의 확정판결을 제출하더라도 국토계획법에서 정한 개발행위 허가 기준 등을 고려하여 거부처분을 할 수 있으며, 이러한 처분이 공유물분할 판결의 효력에 반하는 것은 아니다.(대법원 2013. 7. 11.선고 2013두1621판결, 토지분할신청 불허가처분 취소 참조)]
4. 위 판례에서 법원은 ① 이 사건 임야는 국토계획법상 농림지역 및 보전관리지역으로 농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위하여 필요한 지역인 점, ② 주식회사 호연에프앤씨는 이 사건 임야를 포함하여 그 일대에서 소유자별로 소규모의 사각형 형태를 유지하면서 수십 개의 필지로 분할하여 왔고, 위 회사로부터 이 사건 임야의 지분을 이전받은 원고들의 이 사건 임야분할신청도 그 일환의 것으로 보이는 점, ③ 피고가 개발행위허가대상인 토지분할행위라 할지라도 법원의 확정판결이나 화해권고결정 등에 기하여 분할신청을 하면 이를 받아들여 왔다는 관행이 성립하였다고 보기에 부족한 점 등에 비추어 이 사건 처분에 헌법상 비례·평등의 원칙 위배 등 재량권을 일탈·남용한 위법이 없다고 판단하였습니다. 따라서 이 사건의 경우에도 확정판결에도 불구하고 시에서 공유물분할을 거부할 가능성도 있으며, 거분처분 취소청구를 기각할 가능성도 있습니다.
이상과 같이 본 법률사무소의 의견을 전달 드립니다. 본 의견서는 참고용으로 실제 사건에서 법원의 판단과 상이할 수 있습니다.
21.
위드유 법률사무소
변호사 정동식
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