5. 계약의 해지
노원 상계 변호사 정동식
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1. 계약의 해지
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가. 상가 임대차 계약은 기간의 도과로 종료됩니다.
나. 계약의 해지 (법정해지)
임대차 기간의 약정이 있는 경우라도 다음 사유가 있는 경우에는 임대차계약을
중도에 해지할 수 있습니다.
1. 임차인이 계약을 해지할 수 있는 경우 (임대차 목적을 달성할 수 없는 때)
1) 임대인이 임차인의 의사에 반하여 외관 공사 등 보전행위를 하는 경우
2) 건물이 (임차인의 과실 없이) 멸실 그 밖의 사유로 사용·수익할 수 없는 경우
3) 제10조(계약갱신) ④ 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.
2. 임대인이 해지할 수 있는 경우
1) 임차인의 3회에 걸쳐 차임을 연체한 경우 [3기 차임연체]
2) 임차인이 임대인의 동의없이 임차물을 양도 / 전대한 경우 [무단전대]
3) 상가건물을 계약 등에 따라 정해진 용법으로 이를 사용·수익하지 않은 경우
4) 임차인 파산선고시 - 임대인/파산관재인 계약해지(단 손해배상 청구 불가능)
제10조의8(차임연체와 해지) 연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
제11조의2(폐업으로 인한 임차인의 해지권) 집합제한 등 총 3개월이상 받음으로써 발생한 경제사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있다.②통고 받은날부터 3개월이 지나면 효력
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2. 계약의 종료와 법률관계
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1. 임대차 계약 관계의 소멸
- 계약이 종료되면 양 당사자는 더 이상 계약의 구속을 받지 않습니다.(월세지급X)
2. 원상회복 의무
- 임차인은 목적물 반환의무/원상회복의무가 있고 : 임대인은 보증금반환 의무.
3. 상대방이 잘못이 있으면 그에 따른 손해배상을 청구할 수 있습니다.
4. 경매로 인한 소멸
(원칙) 건물이 경매가 된 경우 임차권은 소멸합니다.
단 대항력 있는 임차권은 보증금 전액 변제시까지 존속.
8조(경매에 의한 임차권의 소멸) 임차권은 임차건물에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 실시된 경우에는 그 임차건물이 매각되면 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.
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소액임차인의 최우선변제권 1) 법정요건을 갖춘 소액임차인은 다른 담보물권자보다 우선하여 보증금의 변제를 받을 수 있습니다. 서울시의 경우 환산보증금이 6500만원이하인 경우 소액임차인으로서 보호를 받습니다. 2) 서울에서 상가건물의 소액임차인이 최우선변제를 받을 수 있는 금액은 2200만원 이하이며, 건물가액의 1/2에 해당하는 금액에 한합니다. 서울시 6500만원 이하의 환산보증금, 최우선변제액 서울특별시 : 2200만원 [주의] 다음의 경우 소액임차인이더라도 최우선변제권을 행사할 수 없습니다. 1) 임차권등기가 경료된 건물을 그 후에 임대차계약을 체결한 임차인 2) 최초 계약시 에는 소액임차인에 해당 되었지만, 그 후 보증금이 증액되어 소액임차인에 해당하지 않는 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없습니다. |
제14조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.
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