나도 변호사 5편 【상가임대차보호법】1. 주의사항

 

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나도 변호사 5편 【상가임대차보호법】

 

 

노원 상계 변호사 정동식

 

1. 계약 전 확인하세요.

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● 주민등록증, 건축물대장 및 등기부 확인 – 소유자, 지번 동일한지 확인.

- 인터넷 등기소 사이트에서 직접 확인해요. (www.iros.go.kr) : 위조확인

 

1) 임대인의 신분증 확인, 대장과 등기부 등본을 스스로 발급하여 확인하기.

- 건축물대장 : 소재지, 소유자, 면적 등의 정보확인 (위반건축물 확인!)

- 등기부등본 : 건축물대장과 소유자 동일성 확인

압류, 근저당권 등 선순위 권리관계 등 정보 확인

- 납세증명서 : 국세, 지방세 체납여부 등 확인

2) 용도지역, 용도지구 건물의 지목, 구조 및 면적 등을 확인

 

● 임대할 권리가 있는지, 상가건물의 과도한 압류 등은 없는지 확인.

 

1) 배우자(처,남편)가 대리권을 증명하지 못하면 계약이 부정될 수 있음을 주의.

 

2) 과도한 압류/가압류, 저당권, 당해세 등 선순위 권리가 있는지 확인 및 주의.

 

■ 임대차계약을 체결하려는 경우 (임대인의 동의를 받아) 상가건물의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 관할 세무서장에게 요청할 수 있습니다.

 

- 저당권이나 전세권이 설정된 상가건물을 임차한 경우 저당권자나 전세권자 보다 후순위 권리자가 됩니다. 건물 경매시 나머지 금액, 보증금의 일부만을 배당받을 위험이 있습니다. 참고) 소액임차인 특례 - 경매 진행 중을 알았다면, 건물에 관한 임대차계약을 체결하지 않았을 것임이 명백한 경우, 임대인은 신의칙상 임차인에게 고지의무가 있어 묵비한 경우 (임차인이 등기부를 확인 또는 열람하는 것이 가능하다 하더라도) 사기죄 성립 가능.

 

2. 계약서 작성시 주의하세요.

 

● 표준 상가 임대차 계약서를 이용하십시오.

 

● 계약시 공인중개사, 변호사 등 법률 전문가의 도움을 받으세요.

- 개업공인중개사는 ①상가건물 임대차계약서, ②중개대상물 확인·설명서,

③공제 증서를 발급할 의무가 있습니다.

 

● 분쟁이 예상되는 부분은 미리 특약을 작성하세요.

< 특약 사항 >

 

① 입주 전 수리 및 개량, ② 임대차 기간 중 수리 및 개량, ③ 임차 상가건물 인테리어, ④ 관리비의 지급주체, 시기 및 범위, ⑤ 채무불이행시 손해배상액 예정

•  

 

● 아래의 예를 참조하여 특약을 작성하세요.

1) 상가건물을 인도받을 때까지 저당권 등의 권리설정을 하지 않겠다는 사항 - 계약일과 입주일 사이 임대인은 근저당권 등을 설정하지 않겠다는 조항.

 

2) 입주일 전, 근접하여 발생한 하자는 임대인이 수리한다는 사항 - 입주시 발견하기 어려운 고장이나 누수 등 수리비용 부담에 대해 책임 범위 명확히 할 것을 권유 드립니다. (입주일부터 가까운 시일 내에 고장이 발견된 경우) 그 고장은 인도받기 전에 발생 된 것으로 추정하고 이는 임대인이 수리하여 준다는 특약입니다.

 

3) 입주 전 공과금의 부담에 관한 사항 - 종전의 임차인이 미납한 전기, 수도 요금의 경우 새로운 임차인이 책임지지 않는다는 특약.

 

4) 임대인이 업종을 지정하는 경우 – 임차인은 계약상 업종 제한을 받으므로, 임대인의 동의를 얻으면 업종을 변경할 수 있다는 특약을 하는 것을 추천합니다.

 

5) 주차장 등 부속시설의 이용에 관한 약정 - 주차 가능 대수 및 비용, 창고의 사용범위, 부착할 수 있는 간판의 크기와 개수 등을 미리 정하는 것을 추천드립니다.

 

3. 계약 후 반드시 해야 할 일 !!!

• 셀 병합
• 행 분할
• 열 분할
• 너비 맞춤
• 삭제

★★★

● 건물 인도와 사업자 등록 신청, 확정일자 부여

 

1) 대항력: ①상가건물의 인도와 ②사업자등록을 신청한 경우

그 다음 날부터 제3자에 대해 대항력을 주장할 수 있습니다.

 

2) 우선변제력: 임대차계약서에 관할 세무서장의 확정일자를 부여받은 경우에는

임차건물의 경매시 그 건물의 환가대금에서 후순위권리자 / 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다.

 

 

대항력과 우선변제력 가. 대항력 1) 상가임대차법이 적용되는 상가건물의 임대차는 임차인이 상가건물을 인도받고, 사업자등록을 신청했다면 그 다음 날부터 제3자에 대해 대항력을 주장할 수 있습니다. (계약의 유효, 계약 기간, 보증금, 인도 거절 등) 2) 대항력을 갖춘 임차인은 상가건물이 매매, 경매 등의 원인으로 소유자가 변경된 경우에도 새로운 소유자에게 임차인으로서의 지위를 주장할 수 있습니다. 임차인은 보증금을 전액 반환받을 때까지 상가건물을 비워주지 않아도 됩니다. 나. 우선변제력 1) 임차인이 임차보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 말하며, 임차인이 ① 건물의 인도, 사업자 등록신청과 ② 임대차 계약서상에 확정일자를 갖춘 경우에 인정됩니다. 2) 임차인은 후순위 권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 경매 가액에서 보증금을 변제받을 권리가 있습니다.